十年前，也就是2015年，众美绿都还属于新房楼盘的时候，定价是7900元/平，十年后的2025年，众美绿都的二手房最新成交价也就8000元/平左右。
石家庄二环外房价现在已经普遍跌回了2016、2015年时期，二环外电梯房，如果是刚需品质的高层大板楼或者无电梯多层老房，基本都是一平大几千，有的甚至已经俯冲到5000元/平了。
比如紧贴东二环的银龙小区，距离地铁很近，只是刚出二环，95年的房龄，现在已经很多五六千一平的成交数据了。
又比如新华区二手房成交量最高的北郡，北二环外的电梯刚需房，2011年左右的房龄，现在也就一平五六千，50万在二环边买套电梯两室，这房价不能说高吧？而且很明显北郡还在跌......
二环内的房子比二环外的更保值一些，但也只是相对保值。2015年奥北公园的新房售价8800元/平，十年后奥北公园的二手房最近成交均价大约一万出头，距离十年前的开盘价仅剩每平一千多元的下跌空间。
当然，肯定会有人说，这些刚需房都被时代抛弃啦，现在有钱人买2.0容积率的新房去啦，外立面高大上、洋房小高容积率低、低公摊高得房率、户型还都特别好，谁还买高层大板楼和步梯老房啊~
但实际上石家庄的新房价格，也是在明显下跌的。2025年最新开盘的楼盘，比如云华璟J、长安琅Y、云华雅S，定价都不高，一年前二环内很多新房还都是开盘两万+呢，今年就已经出现一万四起步了。有些人可能会反对，说这些楼盘卖一万四一万六的楼栋都不太好，但一万四一万六的新房售价是不是真实存在的？前两年二环内2.0容积率的新房楼盘有这么便宜的吗？这不就是跌到一万四起步了吗......
而且我很早很早就在文章、视频、直播、付费咨询、粉丝群里，强调过无数无数无数次：石家庄的新房楼盘都不保值，将来交房后几乎是必定破发的！没必要抢着买新房，现在房本下的也都很快，有耐心的购房者等新房楼盘交房后买二手房就行。
刚刚交房的YHF，已经有二手房成交案例了，房主血亏30万，——石家庄的新房就是这样的不保值，一方面因为高品质楼盘极少极少，业主和市场都不认可，另一方面是因为大环境太差了，两三百万买房的人太少，后期的新楼盘必须走量、定价不断调低，市场预期又一直很差，石家庄楼市已经出现一种新常态：
——成交量越高的小区，房价跌的越快越明显，因为一套更比一套低......
还有一些小区，成交量极低，房价看起来保值，实际是因为没人买，但凡有成交案例，就能看出房价的明显跌幅，比如我两年前买房时看过的尚杰御庭，23年10月到25年初一套成交也没有，房价却直接从23年的18700元/平跌到了25年的13700元/平，每平暴跌五千块~
如果有石家庄的朋友觉得自己的小区房价很保值，大概率是因为成交量太低（也就是没人接盘的意思），或者购房成本太高，房主不舍得“割肉”，但越往后拖，掉肉越多。
学区房也不能幸免，我做自媒体很多年了，很多家长朋友是看我的攻略在石家庄挑选学区房，25年之前我几乎没看到过“看你攻略买学区房血亏”的评论，但最近我发现好几条类似的评论。
24年夏秋石家庄学区房暴涨，我写文章嘲讽了好几次，确实当时的市场太病态了，24年下半年我文章里又提醒过很多次：先跑先赢！过去的文章我都没删过，你们可以查询我在24年下半年的文章/视频，看看我是不是说过很多次“先跑先赢”的观点，尤其是有位前几年买了荣景园学区房、今年跌了评论区说看我推荐买房血亏了的朋友，24年10月的文章标题就是催你们赶紧跑的，你不舍得卖、我能怎么办......
我也确实没说错：24年夏秋学区房的热度只维持了几个月，24年底、25年初、一流初中学区房就已经出现明显跌幅了，40中和43中算是跌幅最小的，但对市场敏感的家长和中介也都说40和43房价跌了......
40和43在石家庄地位很高，市场需求很坚挺，当这两所初中的学区房也撑不住的时候，基本就代表着石家庄学区房市场的全面溃败......
每年一二月的房价预测文，我都预测石家庄房价会下跌一些，但最近两年，石家庄房产的实际跌幅都比我预测的要高很多，25年的分配生新政又给了高价学区房致命一击，所以我六七月更新了很多很多文章/视频，反反复复的讲新政对一流初中学区房的利空有多大。这对我以前文章/视频的一些观点也是颠覆性的，相当于我自己打我自己的脸，但政策转变就是这么快，我从来不糊弄家长，有什么新动态新政策就赶紧写分析，哪怕打自己脸也无所谓。
咱也不是什么消息灵通的内部人士，不接开发商广告不卖房不卖课，平台私信一个不回，其实就是想站在中立客观的角度，及时极速有效的分析石家庄楼市和石家庄学区新动态，涨到十万粉，然后爽吃瓜子闲鱼转转拼DD抖银借钱的商单（划掉......
总之，很多家长都是看我的文章买了学区房，我很怕家长买房吃亏，所以无数次的强调石家庄房产不保值的观点，咨询、直播、粉丝群里也强调过：确实有买学区房的需求，才推荐买学区房，而且越晚买越好。石家庄划片入学只要求房户一致，不需要提前买学区房，哪怕你七月买学区房落户，也来得及信息采集划片入学。
真要买新房，只推荐买高品质、真改善的，否则只要沾上刚需房的标签，两万跌到一万七、一万七再跌到一万四、就只是时间长短的问题，还不如等交房后买二手。因为刚需客群无论楼盘定价有多低，都觉得不够低，永远不会付出溢价，但凡某个楼盘被打上刚需、刚改的标签，基本就谈不上保值了。
改善客群觉得楼盘贵，但还是会看在品质或配套的份儿上溢价接盘，因为他们有钱、也有切实的改善需求，这就是改善房相对更保值的底层逻辑。而刚需客群觉得贵那就真的没钱买，或者要求比上一套同类型房源成交价更低，所以刚需房是谈不上保值的。原始业主想溢价出售，那得有改善客群接盘才行，但你的楼盘档次不行，改善客群看不上，刚需又买不起，那还能咋办？只能跌呗~所以现在还想买新房的话，只推荐买高品质或者地段配套确实很好的，否则不如等交房买二手。怎么看新房楼盘的实际档次？当然是整体设计和开发商品控，再傻瓜一些就是看户型面积段，做出大批紧凑小三室的，基本就是刚需房无疑了。
现在石家庄、或者说中国楼市的问题，出在需求端，需求端的问题很明显很长一段时间内我们解决不了，这是共识（收入、消费、人口、城市化触底、国内国际环境等）。楼市的真实需求就那么一点，过了城市化和人口高峰以后，刚需就没了，该买房的都有房了，改善需求支撑不起楼市，因为改善客群不是迫切买房的刚需，住房改善群体可以一直观望，学区改善需求也在缩小，因为小孩越来越少、教改越来越均衡......
今年九月开学后、收集完家长反馈，我会马上更新各校现状，有预算买房择校的家庭肯定能看到最真实的名校情况和购房建议；害怕买房血亏的家庭，啥都别看啥都别想，放开双手，解放大脑，只用一直等、等到你不得不买房即可~租房也不要怕，很多校园环境可以媲美私立的新建学校，租房就有很大概率可以入学......
