第一名 德胜 量价齐升，政策松绑激活市场信心
德胜学区在 2025 年 7 月单月成交 141 套，环比上涨 26 套，成交均价从 12.24 万元 /㎡跃升至 12.6 万元 /㎡，涨幅达 2.9%。这一表现源于两大关键因素：
学位供需改善：2025 年德胜小学毕业班级 57 个，新一年级计划招生 54 个班，学位供需比从 2023 年的 1:1.3 优化至 1:1.05，80% 以上适龄儿童实现本片区入学。实验二小德胜校区新增 2 个教学班，分流了育翔、西师附小的溢出需求，缓解了核心校压力。
政策红利释放：落户时间权重提升，优先保障长期持有者权益，打破了 “突击购房” 的投机空间，推动市场回归理性。例如，三帆附小 731 前转移房产家庭全部录取，且占用学位的家庭也有留区案例，显示政策执行趋稳。
市场验证：
阳光丽景等次新小区 2025 年一季度成交价回升至 16.28 万元 /㎡，较 2024 年四季度低点反弹明显，跌幅仅15%，显著低于西城区整体水平（20.54%）。德胜学区以 “政策确定性高、教育资源顶尖” 的双重优势，成为当前抗跌能力最强的片区。
第二名 月坛 价格坚挺，初中兜底能力支撑稳定性
月坛学区 2025 年 7 月成交 86 套，均价从 12.7 万元 /㎡涨至 12.98 万元 /㎡，涨幅 2.2%，价格涨幅与成交量增速虽不及德胜，但抗跌性依然突出。其优势体现在：
资源护城河：学区内实验二小白云路分校等兜底校在西城仍属中等偏上，生源以中央机关公务员家庭为主，整体生源质量稳定。真武庙二里 89㎡房源 2025 年 6 月成交单价 10.7 万元 /㎡，虽低于学区均价，但较广外等非核心片区溢价显著。
调剂风险区域分化：尽管展览路街道的中古友谊小学划片房源出现 20-30 例出区调剂，但月坛街道内的中古划片家庭（如三里河三区）基本实现留区，显示核心区域稳定性仍存。
市场验证：
三里河三区等老破小流通性强，2025 年一季度均价较最高点下跌 15%-20%，跌幅低于西城区整体水平，家长对 “下限保障” 的认可度支撑了价格韧性
第三名 金融街 稀缺性与政策韧性构筑抗跌壁垒
金融街学区凭借 “顶级教育资源 + 稀缺地段” 的双重稀缺性，成为高端市场的压舱石：
学区内调剂稳定性：实验二小长安校区的 731 后家庭被调剂至奋斗本部，而非跨学区出区，显示金融街内部教育资源调配能力较强。宏庙小学对应小区丰汇园跌幅 19.5%，显著低于西城区整体水平（20.54%）
房源稀缺性溢价：中海凯旋等高端小区因房源稀缺，价格长期保持稳定。例如，文昌胡同平房单价仍维持在 40 万元 /㎡高位，且可交易房源逐年减少，市场呈现 “卖方主导” 特征。
市场验证：
金融街学区 2025 年一季度均价较最高点下跌 17.7%，降幅小于西城区整体水平，其中实验二小、宏庙小学等顶尖校对应的小区抗跌性尤为突出。
第四名 陶白 直升校红利退潮，调剂风险暴露波动本质
陶白学区 2025 年成为市场分化的典型案例：
幼升小暴雷频发：宣师一附小 2005 年房本但 2024 年 12 月落户的家庭被调剂至广内片区，育才学校 731 后家庭也出现大面积出区。陶然北岸一套两居室成交价较 2021 年下跌 211 万元，虽受顶层房源特殊性影响，但仍反映改善型需求的谨慎态度。
政策预期转向：尽管片区内 4 所小学可直升（如八中附小 80% 直升北京八中），但 2025 年调剂结果显示，家长对 “直升保底” 的信任度下降，市场热度从 “政策投机” 回归 “实际居住需求”。
市场表现：2025 年二季度成交量环比回落，部分房源因调剂风险出现降价抛售，抗跌性显著弱于前三大学区。
三人行特别提醒
随着 2026 年入学高峰临近，德胜、月坛等核心学区的供需矛盾可能加剧，抗跌性或进一步强化；金融街的稀缺性溢价将持续存在；陶白学区需等待教育均衡政策实质性落地才能扭转波动局面。家长需重点关注落户时间、房本年限等政策细节，优先选择学位供需比优化、调剂风险低的片区。
