这几天讲新房比较多，直播的时候我讲到了一个个人观点，我说：新华和桥西一些特定地域的二手房/新房，对比长安和裕华的楼盘，性价比特别差，看起来开发商的定价非常不合理，但销量好像也不错，这是为什么呢？
——因为某些房子，不是给普通家庭准备的，它们明摆着就是做给特定人群的。
首先是新华区，新华是主城楼市表现最差的城区，新华的房子给人的第一观感是又老又破，稍微新一点的就很贵。但其实不是这样的，仔细观察，就会发现：
新华区的房产，只有某几个地域是特别贵的，说直白一些就是那几个大医院周边。其他城区当然也有大医院，但新华是最多最集中的。除了医院周边，新华其他地域的房价其实都还好、或者有价无市。
当你感觉新华有些房子看起来很一般、房价却很高的时候，应该去搜一下这个小区的成交页面，然后你会发现那么大的小区、一年没几套成交数据，明摆着就是有价无市、房价虚高。
当然，你也可以说是因为医院周边正好是新华最好的学区，所以房价才那么高。但优质学区的形成，不正是因为那几所省医院吗？因为它们带来了真实、稳定且庞大的人流、消费和收入。
为什么新华二环内只有两个正经划片的一二流初中？28中和9中。——因为28和9中紧邻医院，而且二中本部也在新华，北侧就是省二院。（42以前划片极小，本质上就是另一个81中，点出来的，与划片地域无关）
这也解释了，为什么现在新华的新房楼盘普遍卖的都很惨，因为它们距离医院都比较远，学区也不行，对医院职工的吸引力很小，但定价又非常自信，再加上新华区的城建配套和市容市貌也比较差，医院职工的换房周期又特别长，市场需求自然就很弱了。
所以我直播时讲：新华最贵的那一批房子，以前明显就是医院撑起来的。现在形势又和以前不一样了，——老职工/医生/主任虽然比较有钱，但早都有房了，周边又没有值得换购的新房、他们就不会再买房了、同时他们也不卖房，导致新华房价最高的、这些地域的二手房市场一潭死水，上架房源特别少、成交也特别低。
新进医院的年轻人又没多少钱，宁肯顺着和平路买长安区的房子，或者买北二环/西二环周边的刚需房，也不买医院周边的高价低质二手房。所以新华楼市表现是石家庄二环内最差的，新房销量惨淡，二手房有价无市，总成交量最低，平均房价也最低，只有二环周边的刚需房和28/42中的老破小卖的最好。
桥西类似新华，但它是另一个极端。
桥西的新房楼盘，尤其是那几个大开发商的项目，定价极高极高！甚至开发商养的主播也承认它们的项目唯一的缺点就是贵！——小高的价位相当于其他城区的洋房，洋房的价位相当于中海峯三，但中海峯三可是40小+40本部，目前石家庄最顶级的学区配置。桥西某些新房楼盘别说一流初中的本部，甚至连二流初中本部都配不上，硬是能卖到中海峯三的价位，关键人家销量还真的不错。
所以这又是为什么？为什么桥西有些新房性价比那么差，买的人还不少？但是桥西的二手房又看起来很不保值，目前版本最强势的学区房也不太行，仅有的公立一流初中——41本部的学区房，房价也不如其他城区的同档学区房，成交量也只是比新华好一点点。
——原因其实很简单，因为桥西那些看起来性价比很差的新房，是给另一个特定群体准备的，这个群体的对待钱的态度就好像钱不是自己的一样，同时他们与新华的医院职工也有所不同，——对学区的需求很弱。
毕竟，学区房只是普通中产家庭的游戏，桥西某些群体岁数比较大了、小孩也成年了、没有学区需求。桥西虽然也有庞大的教师群体，教师和医生很多方面是很相似的，但教师更不需要学区房。（全市最贵的学区房，都在裕华和长安区，因为裕华和长安的普通家庭占绝对多数，学区需求旺盛......）
所以桥西某些新房性价比很差依然卖的不错，同时桥西的学区房又因为需求疲软、市场表现远不如其他城区。
反应到现实，就解释了为什么中海汇德里卖的那么惨？——因为它定位搞错了，初始定价特别高，它那个地段不在桥西某个群体的通勤圈，它又没有一流学区，正常家庭买房要看性价比、看学区、看配套、看品质的，汇德里刚开始什么都没有，品质也是交房后才呈现的，但已经晚了，市场已经进入全面2.0容积率的新时代了。
为什么绿城锦海棠卖的比较好？——虽然一开始它也以为自己在高贵的桥西区，但它的地段也不在那个高贵的圈子，残酷的现实打击了开发商高尚的品格，于是它开始认清自己，搞什么内部团购，做刚需房卖刚需房，销量就比较好了。当然，这个楼盘我也讲过，它虽然卖的好......
总之，支撑房价的核心是需求，什么样的房子对应什么样的需求，特定的需求又对应特定的群体，买房前一定要确认自己的实际需求，有的房子卖的贵，并不是市场支撑的，而是特定的客需在支撑。
新房时卖的贵，进入二手房就不一定了，因为二手房市场和新房的定价逻辑是不一样的。正常家庭买房时，要从二手房的角度，也就是从正常家庭的实际需求出发，去衡量房产的实际价值，否则正常家庭买房价很高、配套一般、性价比明显很差的房子，实际入住只会感觉换手困难、有价无市、小孩上学都成问题。
流通性差的房产，看似保值，实际在着急卖房时就是灾难，而且随着时间的推移，原始业主慢慢离开后，这种小区的房价必定会在某个时间段突然雪崩。
个人观点，仅供参考~
